Contratos de Investimento para arrendamento (CIA): Um novo instrumento para rentabilizar projetos habitacionais

A procura de soluções para reforçar a oferta de habitação em Portugal tem vindo a colocar o investimento privado no centro das políticas públicas. É neste contexto que surge o Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA), um novo instrumento, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que procura incentivar a construção, a reabilitação e a aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para subarrendamento habitacional, através de um conjunto alargado de benefícios fiscais.

Destacam-se a isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de terrenos e imóveis, a isenção de IMI até oito anos, seguida de uma redução de 50% no período remanescente, a isenção de AIMI, a aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção e reabilitação, e a restituição de até 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, relacionados  com a construção ou reabilitação.

O contrato é celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU), em representação do Estado, por um período máximo de 25 anos. Durante a sua vigência, o investidor fica vinculado, designadamente, a afetar pelo menos 70% da área de construção ao arrendamento habitacional, a respeitar os limites aplicáveis à renda moderada (atualmente até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida) e a não transmitir os imóveis abrangidos sem a transmissão simultânea da posição contratual.

Mais do que um novo pacote de incentivos fiscais, o CIA introduz um modelo assente numa lógica contratual que procura compatibilizar dois objetivos: tornar o investimento privado mais atrativo e aumentar a oferta de habitação a custos moderados.

Para os agentes económicos que pretendam desenvolver projetos imobiliários em Portugal, será essencial avaliar, desde a fase de estruturação do investimento, os requisitos de acesso ao regime, o enquadramento fiscal aplicável, as obrigações a assumir e os mecanismos de proteção conferidos em caso de alterações legislativas supervenientes. A esta análise acresce a necessidade de acompanhar os aspetos operacionais do regime, cuja densificação foi remetida para portaria.

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