Nos últimos anos, o legislador procurou reforçar a proteção dos inquilinos através da introdução de medidas destinadas a garantir maior segurança e previsibilidade nas relações de arrendamento. Contudo, a tendência legislativa parece agora apontar para uma mudança, procurando criar condições que reforcem a confiança dos proprietários e estimulem a oferta habitacional.
Neste contexto, foi apresentada uma proposta de alteração ao regime do arrendamento urbano que visa introduzir maior flexibilidade contratual, reforçar os deveres dos arrendatários e simplificar mecanismos de resolução de litígios.
Embora se mantenham determinadas regras para os contratos atualmente em vigor, os novos contratos poderão beneficiar de um enquadramento mais flexível, deixando de estar sujeitos ao mecanismo de limitação e controlo de rendas entre contratos sucessivos.
Recorde-se que, ao abrigo do Programa Mais Habitação, a renda inicial de novos contratos de arrendamento habitacional relativos a imóveis que tivessem sido objeto de contrato de arrendamento nos cinco anos anteriores encontrava-se limitada ao valor da última renda praticada, acrescido da aplicação de um coeficiente de 1,02 e eventuais atualizações anuais não efetuadas nos últimos 3 anos.
A proposta agora apresentada pretende eliminar este controlo, permitindo que senhorio e arrendatário possam acordar livremente o valor da renda nos novos contratos.
Outra das mudanças anunciadas respeita às garantias exigidas no momento da celebração do contrato.
A proposta prevê o levantamento dos limites atualmente existentes quanto ao número de rendas que podem ser pagas antecipadamente e elimina o limite legal ao valor da caução. Desta forma, a caução passará a ser livremente acordada, reforçando a autonomia contratual e permitindo uma maior adaptação das garantias a cada arrendamento.
Também no domínio do incumprimento contratual pretende-se introduzir alterações significativas. De acordo com a proposta, duas rendas em dívida passarão a constituir fundamento suficiente para a resolução do contrato pelo senhorio.
A proposta contempla igualmente alterações ao regime do direito de preferência dos arrendatários.
Embora este direito se mantenha, o seu exercício passará a estar sujeito a limitações quando possa causar um prejuízo apreciável ao senhorio. Tal poderá ocorrer, por exemplo, em operações que envolvam a venda da totalidade de um edifício ou de um conjunto de frações, situações em que o exercício isolado do direito de preferência por parte de um arrendatário poderia comprometer a concretização do negócio.
As propostas de alteração ao regime do arrendamento seguem agora para processo legislativo, podendo ainda sofrer alterações até à sua aprovação final.
Autores:
Tânia Pinheiro
Fábio Seguro Joaquim
