Transações imobiliárias mais ágeis em Portugal: o que mudou?

Durante anos, a Ficha Técnica da Habitação (FTH), criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, constituiu um documento obrigatório nas transações imobiliárias em Portugal, reunindo informação essencial sobre o imóvel, características técnicas, identificação dos intervenientes na construção e dados do licenciamento.

Contudo, no âmbito das recentes medidas de simplificação administrativa, a obrigatoriedade da sua apresentação foi eliminada, deixando de ser exigida na celebração de escrituras públicas de compra e venda de imóveis. Esta alteração insere-se numa lógica de desburocratização do mercado imobiliário, visando agilizar processos e reduzir encargos administrativos, ainda que, comparativamente, Portugal passe a adotar uma abordagem menos formalista do que a de outros ordenamentos europeus — o que representa uma maior atratividade para investidores internacionais.

Do ponto de vista prático a ausência da FTH deixou de impedir a transmissão da propriedade. Notários e conservatórias deixaram de exigir a sua apresentação, permitindo a realização de escrituras sem este documento, com impacto direto na celeridade das transações.

Importa, contudo, clarificar o alcance desta alteração. Em rigor, não se trata da eliminação da FTH enquanto instrumento jurídico, mas antes da remoção da proibição de celebração de escritura pública sem que o notário verifique a sua existência e entrega ao comprador. Trata-se de uma distinção relevante: uma coisa é a dispensa da sua apresentação na escritura; outra, bem diferente, é a obrigação — que subsiste — de o promotor imobiliário proceder à sua elaboração.

Para promotores e investidores, esta alteração traduz-se numa simplificação operacional, mas também num potencial reforço de responsabilidade. A menor exigência formal no momento da transmissão desloca o foco para fases anteriores da operação, exigindo maior rigor na preparação da documentação e na gestão do risco.

Neste contexto, a due diligence assume um papel central. A verificação junto da Conservatória do Registo Predial, Autoridade Tributária e entidades municipais, incluindo a realização de inspeções técnicas independentes, tornam-se instrumentos essenciais para mitigar riscos.

Adicionalmente, ganha particular importância a adequada regulação contratual, nomeadamente através de declarações e garantias do vendedor quanto ao estado do imóvel, conformidade urbanística e inexistência de vícios ocultos.

Em suma, embora a eliminação da exigência formal da FTH na escritura represente um passo relevante na simplificação dos procedimentos e na dinamização do mercado, não deve ser interpretada como uma redução das cautelas necessárias. Pelo contrário, transfere para as partes — e, em especial, para os operadores profissionais — uma maior responsabilidade na verificação e validação da informação relevante à transação.

Autores:

Dra. Tânia Pinheiro

Dr. Fábio Seguro