A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) introduziu novas exigências relevantes para a formalização de transações imobiliárias. Entre elas, destaca-se a obrigação de fazer constar da escritura publica, ou documento equivalente, que titula a transmissão de determinados imóveis, a respetiva situação quanto ao título urbanístico.
Estas obrigações estavam inicialmente previstas para entrar em vigor no início de agosto de 2026. Contudo, o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou a entrada em vigor do novo regime para 1 de outubro de 2026, justificando a prorrogação, designadamente, com a necessidade de concluir a regulamentação aplicável e assegurar a adaptação das plataformas informáticas municipais.
Na prática, nos negócios que envolvam a transmissão de terrenos destinados a construção urbana, edifícios construídos ou em construção, bem como respetivas frações autónomas, o documento que formaliza a transmissão deverá mencionar expressamente a situação do título urbanístico. Para esse efeito, o documento deverá indicar expressamente se o título urbanístico foi apresentado, se o transmitente declara dispor do mesmo, embora não o apresente, ou se declara não dispor de qualquer título urbanístico.
A nova regra não significa, porém, que um imóvel sem título urbanístico fique automaticamente impedido de ser transmitido. O legislador pretende sobretudo reforçar a transparência da situação urbanística do imóvel, permitindo ao adquirente conhecer essa realidade antes da conclusão do negócio.
A exigência assume, ainda assim, especial importância prática: a lei determina que a falta da menção obrigatória no documento pode ser sancionada com a anulabilidade do negócio. Torna-se, por isso, ainda mais relevante proceder à análise da documentação urbanística do imóvel em momento anterior à escritura ou à celebração do documento equivalente.
A reforma estabelece igualmente que o título de utilização dos edifícios ou frações autónomas é transmitido automaticamente com a respetiva propriedade, simplificando a circulação destes títulos.
Para compradores, vendedores e profissionais envolvidos em operações imobiliárias, o novo regime aconselha, assim, a uma preparação mais cuidada da transação e à identificação antecipada de eventuais questões urbanísticas suscetíveis de afetar o negócio.
Num plano mais amplo, a nova exigência procura conciliar dois objetivos que nem sempre são fáceis de compatibilizar: a agilização das transações imobiliárias e o reforço da segurança jurídica.
Ao não impedir automaticamente a transmissão de imóveis sem título urbanístico, o legislador evita criar um bloqueio formal à circulação dos bens. Em contrapartida, ao tornar obrigatória a menção expressa à situação urbanística do imóvel, reforça a transparência e a informação do adquirente.
Autor:
Fábio Seguro Joaquim
