Habitação 2026 - Novos incentivos fiscais para a habitação

Foi publicado um novo pacote de incentivos fiscais para a habitação, com impacto relevante na construção, reabilitação, compra, venda, arrendamento e investimento imobiliário.

Entre as medidas destacam-se a aplicação de IVA reduzido em determinadas operações, benefícios em IRS, IRC, IMI, AIMI, IMT e Imposto do Selo, novos incentivos ao arrendamento habitacional e regras específicas para investidores e não residentes.

Conheça as principais alterações, os requisitos de acesso e os prazos a cumprir para beneficiar deste regime.

 Introdução

O novo regime reúne incentivos fiscais destinados a aumentar a oferta de habitação, com especial enfoque na construção, reabilitação, venda e arrendamento a preços moderados. As medidas abrangem IVA, IMT, IRS, IRC, IMI, AIMI e Imposto do Selo, estabelecendo prazos e condições específicos para acesso e manutenção dos benefícios. 
 

1. IVA reduzido na construção e reabilitação 

A verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA aplica a taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente (HPP) ou ao arrendamento habitacional. 
 

• Âmbito temporal: operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029; o IVA deve ser exigível entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032.
• Iniciativa procedimental: pedido de licenciamento, apresentação da comunicação prévia ou, nas obras isentas de controlo prévio, pedido de parecer prévio, quando aplicável, ou informação de início dos trabalhos. 
   

Condições para venda e arrendamento 

2. Autoliquidação, HPP e regularizações de IVA 

A autoliquidação do IVA é alargada às aquisições de serviços de construção civil efetuadas por sujeitos passivos que pratiquem exclusivamente operações isentas sem direito à dedução, quando atuem ao abrigo da verba 2.42.1. 
 

• A afetação efetiva do imóvel à HPP não constitui condição autónoma da taxa reduzida. Se o adquirente não afetar o imóvel a HPP, o promotor não regulariza o IVA, mas o adquirente suporta IMT agravado de 10% sobre o valor tributável.
• Se, na data da venda, falhar uma condição, mas a escritura ocorrer em 24 meses e o preço não exceder € 660.982, o promotor regulariza o IVA até ao fim do período seguinte ao facto gerador, com juros compensatórios e sem outras penalidades.
• Se a escritura ocorrer depois de 24 meses e/ou o preço exceder € 660.982, devem ser substituídas as declarações desde o início, acrescendo juros e eventuais coimas. Para pessoas coletivas, as coimas podem corresponder a 30% a 100% do valor a regularizar, com o limite de € 45.000. 
   

Exemplos: numa venda por € 600.000 em que o adquirente não afete o imóvel a HPP, o promotor não regulariza IVA e o adquirente suporta o IMT agravado. Se o imóvel for vendido para habitação secundária dentro do prazo e do limite de preço, o promotor regulariza IVA no período seguinte, com juros; se o preço for € 700.000, a regularização faz-se por substituição das declarações desde o início, com juros e eventuais coimas. 
 

3. Benefícios no arrendamento e dedução de rendas 

• Pessoas singulares: taxa autónoma de 10% sobre rendimentos prediais elegíveis.
• Pessoas coletivas e titulares de rendimentos da categoria B de IRS com contabilidade organizada: consideração de apenas 50% dos rendimentos prediais elegíveis.
• Condições: contratos exclusivamente habitacionais, renda mensal até € 2.300 em 2026 e aplicação até 31 de dezembro de 2029.
• Dedução de rendas em IRS: limite anual de € 900 em 2026 e de € 1.000 a partir de 2027. 
   

4. Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA) 

O regime abrange projetos de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional. Os benefícios podem vigorar até 25 anos e incluem isenções de IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI, bem como reduções de IMI e IVA. 
 

5. Exclusão de tributação de mais-valias em IRS 

A exclusão aplica-se à transmissão de imóveis habitacionais entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, quando o valor seja reinvestido em imóveis situados em Portugal para arrendamento habitacional a preços moderados. O reinvestimento pode ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à realização. 
 

O benefício perde-se se não for celebrado contrato de arrendamento a preços moderados nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à realização da mais-valia, se a renda exceder os limites aplicáveis, se não forem cumpridos pelo menos 36 meses de arrendamento, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, ou se o imóvel for alienado nesse período. 
 

6. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) 

O RSAA prevê isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento ou subarrendamento. Os limites máximos de renda serão definidos por portaria, tendo por base 80% da média das rendas por metro quadrado. O prazo mínimo do contrato é de três anos, reduzido para três meses em situações de residência temporária. 
 

7. IMT agravado para não residentes 

A aquisição, por não residentes, de prédios urbanos ou frações autónomas destinados a habitação fica sujeita à taxa de IMT de 7,5%, sem isenções, reduções ou taxas progressivas. O agravamento não produz efeitos definitivos se o adquirente já tiver sido residente fiscal em Portugal, se passar a residente no prazo de dois anos após a aquisição, ou se o imóvel for destinado a arrendamento habitacional a preços moderados no prazo de seis meses e permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. 

Quando o adquirente se torne residente, o pedido de cancelamento da diferença de IMT deve ser apresentado à Autoridade Tributária no prazo de seis meses. 
 

Nota final. A aplicação dos incentivos depende do cumprimento rigoroso dos limites de preço ou renda, dos prazos de formalização e dos períodos mínimos de afetação ou arrendamento. A análise deve ser efetuada caso a caso, atendendo ao tipo de operação e ao perfil fiscal dos intervenientes. 

Fonte de base: “Habitação 2026 – Novo Pacote de Incentivos Fiscais para Construção, Arrendamento e Investimento Imobiliário”.